『土地・建売住宅・中古住宅を買いたい』北ながの不動産株式会社－長野市

土地、中古住宅、新築建売住宅、別荘など不動産購入に関するご相談は北ながの不動産まで

■購入のご相談例■

物件探しからでもお気軽にご相談ください。

ご紹介、ご案内できる物件は、弊社のホームページに掲載されているものが全てではありません。業者間データベースや独自ネットワークからの情報をもとに、お客様に合った物件をご紹介します。ポータルサイトなどを見て気になった物件がありましたら、他社の広告でも構いませんので、お問い合わせ頂けば無料で情報収集致します。

■家の購入-流れ-■

すぐにでも買いたい方も、物件をさがし始めたばかりの方も、ぼんやり考え始めたばかりの方もご相談ください。

■物件を探す方法■

①先ずはポータルサイトで探す

先ずはやはりインターネットでしょう。アットホーム、スーモ、ホームズ、ハトマークサイトなどたくさんあり、スマホを使えば片手で探せます。特に立地に拘りのある方は、詳細な町単位まで絞って検索できます。圧倒的な情報量です。

しかし、なかなかご自身の希望通りの物件は出てきません。毎日毎日確認することが重要です。良い物件は直ぐに買い手が付きます。1週間も空けると消えているかもしれません。あなたと同じ条件の物件を探しているライバルが必ず居ると思って根気よく探し続けましょう。

不動産サイトやチラシで、広告掲載している不動産店のみが、その物件を扱っているとは限りません。良さそうな物件を見つけたら、お知り合いの不動産店、お近くの不動産店に聞いてみるのもアリです。たとえば、新築住宅の場合でリーブルガーデン、グレイドルガーデンのような飯田産業の分譲住宅の場合、完成している物件のほぼ全ての物件を弊社でもご案内できます。未完成物件やその他の分譲会社の物件は、一部ご紹介不可能の物もあります。

②不動産業者のホームページで探す

業者のホームページも重要です。いろいろな理由でポータルサイトには出せない物件もあるのです。地元大手の不動産業者と、希望地域の近くにある不動産業者は必ずチェックしましょう。

ホームページに掲載している物件だけがその不動産店の扱う物件という事ではありません。どこの店も業界のネットワークシステムと接続されていて、数えきれないほどの物件が紹介可能な状態になっています。

③不動産業者に直接行ってみる

一昔前であればこれが普通だったのでしょう。不動産屋に直接行って希望を伝えて物件紹介してもらう。②で書きましたが、不動産業者には訳あって広告出来ない、したくない物件というのもある場合があります。まだ、売却の相談中という事もあります。希望地域の近くの不動産業者に突撃もアリかもせれません。ただ、デメリットもあります。希望の物件が無いと、別の不動産をシツコク勧められる可能性があるかも！！

デメリットも確かにありますが、最大のメリットは不動産屋を本気にさせれば熱心に探してくれます。今現在、あなたに適した物件が無くても、継続的な探索をお願いしとけばいいのです。「オススメ物件あったらメール（又は電話）ください。」と言っておけば継続的にお知らせしてくれます。真面目な不動産屋さんは！という条件付きですが。

④希望地域をくまなく歩いて回る

希望地域をくまなく歩いて、「売地」、「売り物件」の看板を探すのもアリです。不動産業者には色々な会社があります。ポータルサイトに載せない、ホームぺージは持ってない、店も何処だかわからない！でも長年やってる！なんて業者もあります。普通の物件探しの動きでは出会えない物件があるかも知れません。

いまでもパソコンの苦手な不動産屋さんは居るんです。昔ながらのアナログネットワークで不動産業を継続している方も居ます。世間に広告されていない売り物件というのもこの世には沢山あるんです。

⑤最後の手段

最後の手段、自分で探す。突撃！
好みの売り物件がどうしても無い。待っても待っても探しても探しても無い。でも・・・「売り地では無いけど、あの土地欲しいな」「あの空き家欲しいな」なんて思う事ありませんか？
そんな時、ご自身で登記簿を取って所有者を探し出し突撃するのもアリです。

「自分で突撃するのは無理～＞＜」という方はご相談ください。私が突撃してみますから。でも売買の場合は確率低いですよー。1/1000と思ってください。先日も「あの空き地欲しい」といわれて突撃してきましたが、強烈な　おばぁ様に一括されて退散してきました。昔からの地主さまの中には「売らない貸さない何もしない」という標語のような方もいらっしゃいますので、、、！

ただし、いくら欲しいからと言って、居住中の物件に「突撃して来い」と言われてもソレは無理ですよ！こわ～い地上げ屋ではありませんので。。。

■Ｑ＆Ａさまざまな質問と答え■

「不動産の購入」をテーマにQ&Aを作ってみました。あくまで個人的見解も含みますので参考までにご覧ください。取引の際は不動産業者に遠慮せず、どんどん質問して納得いく不動産取引をしましょう。

立地優先で探しているが、建築条件付きしか無い

条件の良い、売れやすい土地は引く手数多です。建築会社は建築をして初めて売り上げになります。本業である建築をするためには先ず、土地を確保する事が大切です。ですから、「ここなら売れる」と思った土地は、土地として売り出される前に買い付けてしまいます。地場の工務店も、大手の建売メーカーも必死で土地を探しています。一般の人が良い条件の土地を確保するには大きなハンデがありますが、希望の建築会社に協力してもらって土地を根気よく探しましょう。時間はある程度かかる覚悟で。

土地選びの基準みたいなものは在りますか？

各市町村のホームページを見ると、都市計画があり用途地域というのが定められています。市街化区域内でマイホームを検討中の場合は必ず見ておくべきだと思います。子育てに良い環境、静かな環境を望まれる方は、住居専用地域が良いと思いますし、将来、自宅を改装して店舗を出したいとか自宅で起業したい方は住居地域や近隣商業地域などが良いと思います。それぞれの地域で規制が違いますので、いつか住居以外の使い方を考えている場合は注意してください。

土地選びで一番注意するべき事は？

各市町村のホームページに防災マップが掲載されています。洪水ハザードマップや土砂災害警戒区域など必ずチェックしましょう。

旗竿地って？やっぱりやめた方が良い？

旗竿地、敷地延長、路地状地などと表現されることもあります。敬遠される方も多いのが事実です。個人的見解ですが、今どきは区画自体が小さめですので、道路に直接面している土地は、明るいうえ車の出入りもしやすいメリットがある反面、プライバシーの問題があります。旗竿地も形状や向きを選べば快適に生活できると思います。

やっぱり市街地に近い所がいいよね？

市街地、繁華街に近い方が一般生活に関しては便利が良いです。しかし、それだけで良い立地かどうかは判断できません。良い立地は個人それぞれです。職場に近い事を優先したり、子供の教育施設を優先したり、何を優先するのかが重要です。人生を豊かに長い老後を含めて考えたら趣味を優先して立地を決めるのもアリです。

前の道が私道ってなっているんですが？

私道は注意が必要です。同じ私道と言っても、第三者所有の私道と、自分も含めた共有私道では大きく違います。自分を含めた共有私道は、近年の分譲では多くみられ一般的です。第三者所有の私道は特に注意してください。今現在、掘削や通行の同意協定書があったとしても、後々トラブルになる事は十分考えられます。私個人だったら避けます。

セットバックって？（２項道路・道路後退）

４ｍに満たない建築基準法上の道路に面している場合、セットバックが必要になります。建物を建てるには、接道義務（4m以上の道路に２ｍ以上接していなければダメ！）というルールがあります。ところが、古い町並みの中には狭い道に住宅が既に立ち並んでいるところを見たことがあると思います。既にある建物はそのままで構いませんが、「建て替えをする時には、道路の中心線から2ｍ後退したところまでは道路ですよ、建物も塀も建てないでね」ということです。それによって、時間がたてばいずれ4ｍ道路が出来あがるという計画なのです。

地目が田、畑になっているけど家を建てられますか？

地目は家を建てて登記する際に変更しましょう。
建築許可とは別の話になりますので、その場所に希望の建物を建てられるのかどうかは別途お問合せください。

建売住宅ってどうなの？

建売住宅といっても一括りには言えませんが、例えば全国規模の一建設さんやアーネストワンさんなどの建売は、コストパフォーマンスでは圧倒的と思います。建物の質はどうかといえば、最低限必要な性能は確保されていると思います。自動車でいったらトヨタのカローラといったところでしょうか？資金力、仕入力の差は売値に大きく関係し、安いからダメとは一概には言えません。

中古住宅ってなんか不安なんだけど

中古住宅でも、売主が個人の場合と、業者売主の場合でアフターに違いがあります。業者売主の場合は、最低2年の瑕疵担保責任があり安心感があります。売主が誰なのか先ず確認して保証制度などもしっかり確認して契約しましょう。

マンションと一戸建てはどっちがいいですか？

	マンション	一戸建て
購入費（売れ頃価格の物件）	3,000～5,000万円	3,000～5,000万円
維持費	毎月2～3万円	15年で150万円
管　理	管理会社、管理組合にお任せ	すべて自主管理
立　地	市街地中心部に近い場所を選べる	中心部の土地を探すのが難しい
防　犯	オートロック、管理人	対策は自主的に
駐車場	2台目以上から駐車場契約が必要	敷地内は無料
庭でBBQ	出来ない	出来る！！

どちらにも一長一短ありますね。中心部により近い場所を選びたいとか、維持管理に手間をかけたくない方はマンション。DIYとか土いじりとかBBQとかしたかったら迷わず一戸建てでしょう。
私は一戸建てでよかったと思っています。嫌なことは1つだけ。草取りです。

マンションは月々の費用が心配

・一戸建てでも修繕積立は自分でしなければなりません。設備、外壁、屋根、柵など10～15年で100～150万円くらいはかかると思ってください。
・管理費は一戸建てはかかりませんが、修繕費は全額自己負担です。そして手間がかかります。
・一戸建ては、車庫証明さえ取れれば駐車場は無料です。
セキュリティーや清掃のことを考えれば、マンションの管理費は高くないかもしれません。

注文住宅を建てたいけど工務店（ハウスメーカー）と土地どっちを先に決めるの？

土地の形状が決まらないと設計図も書けません。工務店に土地をさがしてもらえば手っ取り早いですね。トータルの予算の事もありますから、工務店を先に決めるとスムーズかもしれません。

マイホームを購入する際、他に何がかかりますか？

不動産取得税
印紙税
登記費用
仲介手数料
新しい家具、新しい台所用品、火災保険など後から後から結構かかります。

不動産取得税っていくら？

不動産取得税の基本税率は、固定資産評価基準に対して土地、住宅→3％、住宅以外→4％となっています。
ただし、軽減制度があり、一般的な大きさの新築住宅の場合評価額がら1,200万円～1,300万円の控除があります。
中古住宅の場合も築年数に応じて耐震基準を満たしていれば評価額から最大1,200万円まで控除されます。
重要なのは、計算根拠が購入価格ではなく、固定資産税評価額であること。通常、固定資産税評価額は6割程度ですので、実際には建物の取得税は0又は相当に安くなります。
土地にも軽減制度があり、一般的な住宅用地に一定の条件を満たした住宅を建てれば数万円程度で済む場合がほとんどです。

印紙税っていくら？

印紙はいろいろな場所で必要になります。
不動産売買契約書→5,000円～30,000円
住宅ローン契約　→20,000円～60,000円
建築工事請負契約→10,000円～30,000円
上記は一般的と思われる金額です。不動産、ローン額、請負額によってる場合があります。

登記費用っていくら？

不動産取引に関する登記は多数ありケースによって異なります。
建物表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、司法書士費用が必要になります。取引の内容（金額、物件、取引相手など）によって差があります。
新築を取得し登記する場合、土地の所有権移転登記、建物の表題登記、建物の所有権保存登記、抵当権設定登記など登録免許税の合計で20万円程度かかり、司法書士費用も10万円程度かかると思われます。

仲介手数料っていくら？

仲介手数料は、業法で上限が定められています。
200万円までの部分→売買価格の5％＋税
400万円までの部分→売買価格の4％＋税
400万円を超る部分→売買価格の3％＋税となります。
2,000万円の売買価格の場合の計算例
（200万×0.05）+{(400万-200万）×0.04}+{(2,000万-400万)×3％}＝660,000円（+消費税）で、726,000円となります。
あくまで上限ですので、業者によって割引を行っている場合があります。ホームページなどを良く確認しましょう。
売主が宅建業者で、その業者から直接購入する場合は仲介手数料は発生しません。

ローン返済が毎月に家賃と同じならお得ですよね？

アパートの場合、建物の修繕や、エアコン、水回りの修理は大家さんが負担していました。マイホームを持ったら、これらの費用はすべて自己負担です。
住宅ローン+固定資産税+修繕費（建物、設備）となり、ローン返済額だけで比較するのは間違いです。それに、賃貸の場合、収入が急激に下がる事があっても安い物件に引っ越す事ができますが、住宅ローンは簡単には返済額を減らせません。

フラット35と銀行ローンどっちがオススメですか？

一概には答えづらい質問です。金利差だけで判断すれば、民間銀行ローンの勝ち！
長期的な金利安定を考えたら、フラットの勝ち！
借りやすさ（審査基準）を考えたらフラットの勝ち！
個人的には、せっかくの超低金利の今ですから、元金の多いスタート時点を超低金利で借りられるメリットを受けない手は無いと思います。あくまで個人的見解です。
ただ、個人事業主さんや勤続年数が短い方はフラットを使わざるを得ないかもしれません。

頭金はどれくらい用意すべきですか？

預貯金の額次第ですが、10％は欲しいですね。頭金を払ったら現金が無くなっちゃったというのはもっと困ります。せっかくの超低金利だから全額借りた方が良いという考えもあります。その場合でも、10％程度のキャッシュは持っていたいですね。

どこの銀行に相談すべきですか？

これも個人的見解になりますが、お給料の振込口座をお持ちの銀行が第一候補に挙がると思います。優遇制度もありますし、今後、教育ローンやマイカーローンなどすべてを含めてワンストップで相談できるメインバンクを決めておくのはメリットがあると思います。少なくとも不動産会社が決めるものではないと思います。

返済比率って？

収入に対しての返済額の割合です。フラットなどは年収500万円の場合35％という基準があります。年収500万円の場合、月収が平均で42万円。返済が35％ですから年間175万円。月々14.7万円。が上限となります。払い続けられる金額と借りられる金額は別物です。十分注意してください。

購入希望物件が、借り入れ限度額がギリギリです。

上のQ&Aにも書いてありますが、借りられる金額と返済し続けられる金額は別物です。ご両親などから援助を受けるか、または一旦、見送る勇気も必要かと思います。

住宅ローン控除は

新築の場合で、一般的と言えるケースの場合は適用要件に当てはまるでしょう。控除は前年末残高の最大0.7％で、控除期間は13年。しかし、中古住宅の場合で一般売主の場合は10年です。住宅性能、中古か新築か、又は所得によって大きく違いが出ます。

仲介手数料はどこも同じ？

基本的には、不動産仲介会社の手数料は400万円以上の物件は３％+6万円（消費税別）というのが上限で、各社横並びと思ってください。ただし、大きな差が生まれる可能性があるのは建売住宅の場合です。建売住宅で仲介会社が販売している場合、仲介手数料を割り引いたり、景品を差し上げるようなキャンペーンを行っている場合があります。あまり大々的に手数料割引を広告していない会社がほとんどですので各社のHPを必ず確認することが重要です。

どこの不動産屋さんも同じ物件扱うの？

これもケースバイケースです。例えば新築の建売住宅の場合、施工会社によっては取扱出来ない又は、一定期間取扱出来ない場合もあります。ですが多くの物件は、どこの不動産仲介会社でも取扱いできます。広告を掲載している業者だけが販売するものとは限りません。

大きい不動産屋の方が安心でしょ？

事業者の大小によって何か変わることは無いと思います。当社の場合、全国宅地建物取引業保証協会に加盟しておりますし、宅建士保険にも加入しております。会社の大小よりも担当者単位でお考えいただくべきと思います。とかく、組織運営の事業者の営業マンはノルマがあり、毎月の数字を追わなければなりません。零細、家業の業者は一般的にはそのようなノルマはありませんから、自信のポリシーに沿わない営業はしないと思われます。個人でも大企業でも欲の皮が突っ張った人はダメです。

不動産屋ってなんか怖い、怪しい

世間一般的なご意見かと思います＾＾
私自身も不動産業界に入る前はそのように感じておりました。特に、個人で営んでいる不動産屋のオヤジとかは怪しすぎると。。。しかし、業界に入って分かりましたが、ほとんどの方は普通の優しい人です。びっくりするほど気の良いおじさま方が多いですよ。逆に言えば、怪しい人間は何処の業界にもいます。会ってみて「あやしい、怖い、ホストみたい」と感じたら個人情報を知らせる前に「ちょっと考えて又来ます！」と言って去るに限ります。