『家・空き家・土地を売りたい』北ながの不動産株式会社－長野市

■家の売却ご相談例

売却方法、売却先は多様です。売主様のご希望があれば可能な限り希望に沿った売却方法や売却先を提案し、比較検討しながら、一緒に売却活動をして行きます。

■家の売却手続きの流れ■

不動産の売却は、時間も手間もかかります。全体像を捉えてご売却の準備に入りましょう。

遠方、県外在住で長野市周辺の不動産売却や管理を依頼したいという方もご連絡ください。世間はwebを使った打ち合わせや契約が主流となってきております。まだ私は残念ながら苦手ですが準備しています。アナログな出張も大好きです。
『長野の実家売却承ります』ZOOMなどオンラインでの打ち合わせ、ご相談にも対応します。

『売るのはまだまだ先の話し』という方も、『すぐに売りたい』という方も遠慮なくご相談ください。ご希望のペースで対応致します。

■家の査定について■

不動産査定について勘違いされているお客様が多くいらっしゃいます。弊社サイトにもあちらこちらに書いておりますが、ココにもしつこい様ですが書かせて頂きます。

不動産業者が行う『査定』とは単なる参考価格という事をご理解ください。『売れる』『売買が成立する』であろう金額を提示しているに過ぎないということです。【不動産の価値を評価するのは不動産鑑定士の仕事です】売主様は不動産業者が行う査定を参考程度に見ていただけばそれでいいのです。

売却価格（売り出し価格）を決める権限を持っているのは、『売主様』だけです。不動産業者が決めるものではありません。不動産屋の査定が1,000万円だと提示されたとしても、1,500万円で売り出すことは全く問題なく可能です。業者を選ぶとき、その不動産屋がいくらの査定をしたのか！は、大きな問題ではなく、営業担当者個人を見る事が大切です。そして、気に入った担当者に、「〇〇円で売り出してくれ！」と言えばいいのです。
ただし、裏を返せば、購入価格を決める権限を持っているのは『買主様』だけ！ということになります。折り合いがつかなければ売買は何時になっても成立しません。

参考記事①　参考記事②

買い取り型の売却方法

弊社は、自社買取りを行っています。弊社が積極的に買い取りをさせて頂く物件は、『更地』『田』『畑』『築古住宅』です。自社により買い取り後、解体や造成し再販売を行います。

微力ではありますが、1区画でも多く『建築条件』の無い土地を世に出すことが弊社の目標です。

買い取り型売却のメリット

買い取り型のデメリット

買い取れない物件もあります

残念ながらすべての物件を買い取れる訳ではありません。

弊社はマダマダ弱小不動産店ですので、弊社では手が出せない規模の物や再販売に苦戦しそうな物件は直接買い取りする事が出来ません。弊社のみならず、どの開発業者でも得手不得手がありますので絶対という事は無いのです。

弊社で直接買い取り出来ないと判断した場合は、他社で買い取り可能な事業者をお探しします。買い取り可能事業者が複数ある場合は、条件の良い業者を売主様に選んでいただく事が可能です。

業者買い取りという売却方法には残念ながら『価格』という大きなデメリットがありますが、非常に効率的で手間のかからない売却方法です。割り切れる方に限っては検討してみる価値があると思います。

『価格』に強い拘りを持つ場合は、仲介型の売却方法がオススメです。当然ですが弊社も行っております。売却において重要視する事は何なのか？『価格なのか』『スピード感なのか』『手間なのか』お伝えいただければ売主様に応じた手法での売却をお約束します。

■Ｑ＆Ａさまざまな質問と答え■

売却の意思が固まっていない。金額を聞いてから考えたいけどいいの？

全然かまいません。当然のことと思います。先ずは自分の不動産がどれくらいの価値なのか、いくらで売れるのか、手元にいくら残るのか。査定をして調べたうえでじっくりご検討ください。当社は、査定後にしつこい電話や訪問などは一切しませんので。

査定した金額で絶対売れるの？

残念ながら査定額は絶対ではありません。不動産の売買価格は基本的に買主さん主導です。買主が「お買い得」「買う価値あり」と思わなければ買いません。近隣の取引事例などを参考に価格を算出しますが、その物件に興味を持てくれた方が「この値段なら欲しい」と思わなければ購入申し込みされません。場合によっては指値（値引き交渉）が入るでしょう。ですから、適切な売れる値段が重要なのです。

買取りはどんな物件でも買い取ってくれるの？

むずかしい問題です。不動産会社も商売ですので”売れない”と判断したものは買い取れないでしょう。ただし、弊社独自で買取が困難な物件は、可能な限りネットワークを通じて他社などにも働きかけご希望に添えるよう努力します。それでもダメなケースはあります。その場合は仲介売却で時間をかけるしかないでしょう。

買取りなら手数料不要だからお得なんでしょ？

弊社が直接に買取りする場合は手数料はかかりません。ですが、収入の当て無しに買取りをする訳ではなく、買い取った不動産を売却する際に利益を見込みます。という事は、売却価格を相場とかけ離れた価格にはできませんから、仕入れの値段で調節せざるを得ません。そもそも買取り価格を提示する時点で手数料額またはそれ以上の調整がされています。お得か？の質問に関してはそうでは無いというしかありません。上の質問にもありますが、時間と手間がかからない事が最大のメリットです。

高く売ってくれる不動産屋を探したいんだけど？

相場以上の値で売れることは稀です。先ず無いと言った方がよいでしょうか。というのは、買い手側も当然、相場を調べています。相場より高いと思えば基本的には買わないか、又は適正と思われる価格で指値をするでしょう。よほどピンポイントで「この場所がどうしても欲しい、高くてもいい」という人が奇跡の確率で現れれば成約になる可能性もなきにしもあらず。。。”高く売る”と考えるよりも”安く売らされないように”と考えることが良いと思います。

住宅ローンが残っています。売れますか？

基本的には売れないと考えてください。しかし、売却額と預貯金などを合わせて残金を完済できる状況であれば債権者も承諾します。住宅ローンの返済継続が厳しく売却を考えているという場合は少々難しい手続き（任意売却、自己破産など）となります。ご相談いただければ各方面と調整を試みます。

親の持つ不動産を売って介護施設の費用に充てたいが可能か？

可能です。施設に入所していても意思能力があれば委任状で手続きは出来ます。意思能力がない場合（認知症など）の場合は、後見人の指定が必要になるでしょう。ただし、被後見人の保護、支援が目的でないと不動産売却は許されません。

隣人と境界トラブルを抱えている。売却して引っ越したい。

隣地所有者と境界トラブルを抱えていて、筆界確定書面に押印してくれないなんてことがあります。それでも不動産の売買は可能ではあります。買い手側が納得すればですが。買い手が購入した後もトラブルを引き継ぐことになる可能性が高い以上、通常は敬遠されるでしょう。不動産業者も筆界確定に協力してもらえなかった事を買い手側に知らせない訳にはいきません。価格調整も必要になるかもしれません。

未登記の建物（増築部分）があるが問題ないか？

問題あります！基本的には、未登記であっても買い手側の了承のうえ売却することは出来ます。しかし、未登記物件は金融機関の見解が厳しく住宅ローンが組めません。という事は、極普通の所得のご家庭は購入者候補から外れてしまいます。売却が非常に厳しくなります。やはり、事前に土地家屋調査士に依頼し表題更生登記をしておくべきでしょう。

不動産屋に相談したらお金かかるの？

弊社は、ご相談いただいただけで費用が掛かることはありません。売買契約が成立するまでは、報酬が発生する事はありません。　

どこの不動産業者を選べばいいのか。

信頼できる不動産業者をお選びください。何をもって信頼するかはお客様次第です。過去の業務量なのか、単に歴史なのか、人間性なのか。人間性は会ってみないと分かり辛いですが。。。媒介契約を締結する前なら何にも拘束されていませんから、「この人とは馬が合わないな」と感じたら他を探しましょう。

媒介契約って？

媒介契約（仲介契約）とは、「この物件の売却を任せますよ」「承りましたよ」の契約書です。必ず契約書を結ばなければ売却活動は出来ません。通常３か月間の契約期間で、契約種類、売り出し価格、物件の情報、契約約款などが定められています。

専任媒介と一般媒介どれがいいの？

媒介契約には大きく分けて①専属専任媒介契約　②専任媒介契約　③一般媒介契約　の３種類があります。
①②は複数の不動産業者と契約することは出来ず、契約した不動産業者を必ず通す必要があります。
③は複数の不動産業者と契約することができます。
①に関しては自分で買主を探した場合でも勝手に売買契約をすることが出来ません。
通常は②をお勧めします。不動産屋も人間ですから「君に任せる」と言われると頑張れます。

ご近所に知られたくない。

特に経済的理由で売却を考える場合、ご近所には知られたくないものです。そんなご要望をいただいた場合は、ポータルサイトへの出稿や、立て看板、広告などせずにREINS（不動産流通機構）への登録だけに留めます。REINSは基本的に宅建業者だけが見る事のできるシステムですので一般の方の目には入りませんが、他の不動産業者からの買主紹介は見込めます。

転勤で遠方に住むことになる。立ち合いせずに売却したい。

可能な限り、契約、お引渡しの際にはこちらに出向いていただきたいのですが、どうしてもお越し頂けない事情があれば、買主さまの承諾の上、持ち回り契約（仲介業者が契約書を持って回る又は郵送）が可能です。他にも、信頼できる親戚や弁護士、司法書士に代理人を依頼する方法もあります。

住みながら売却をする時は、買い手さんが家の中まで見に来るの？

住んでいる自宅に他人が入ってくるのは嫌ですね。分かります。しかし買い手側も内部を見ずに買えませんよね。ここは我慢してください。そして、売主さんの態度（雰囲気）も買い手さんの意思決定におおきな影響を与える可能性もありますので、多く話す必要はありませんがスマイルで！

売りに出して半年経つのに全く売れないんだけど

仲介での売却の場合、早くても３か月～６か月ほど掛かるつもりでいて頂いた方がいいと思います。その間、お問合せも全くないという場合は、価格設定に問題がありそうです。仲介業者とよく話し合い、販売活動の方法、価格設定、条件など再検討することも必要です。納得がいかない場合には、媒介契約の更新時期を待って不動産業者を変更してみるのもいいでしょう。

契約したけど、やっぱり売りたくない。気が変わった。

一般的に手付解除間内であれば、手付金を返金した上に、手付金同額を買主に支払って解除することが可能です。仲介手数料についても業務量に応じてお支払いいただきます。余程のことが無い限り得策とは成らないと思いますので、契約締結の前に十分に検討をしてください。手付解除期間後は、違約ということになり違約金の支払い義務が発生します。一般的には手付金より違約金の方が多い場合がほとんどです。

お金はいつ入るの？受取方法は？

一般的には、契約時に買主様より手付金を預かります。手付金は売買代金に充当するケースが通例ですがあくまで預り金です。そして、不動産の引き渡し（決済日）の当日、手付金を差し引いた金額を銀行振込にて受け取ります。

売主責任って何？

売主には売却後も一定の責任がついて回ります。契約不適合責任と言われます。引き渡した不動産が契約内容に合致しない場合、追完請求（補修、補充）や減額請求、賠償請求、解除請求などを受ける可能性があります。通常、一定の期間を設けますが、【知っていて伝えなかった事実】については期間による免責はありません。必要な事はすべて正直に事前に伝えることが後のトラブルを防ぎます。

不動産を売ったらどんな税金がかかるの？

不動産を売却した場合、次の税金の対象となります。
①契約に係る税金　　→　印紙税　
②名義変更に係る税金→　登録免許税（+司法書士費用）
③売却益にかかる税金→　譲渡所得税（所得税・住民税）
以上の税金がかかります。

印紙税っていくら？

売買契約書を書面で作成する場合、契約書に添付する印紙です。
・500万円超　～1,000万円までの契約　→10,000円（本則）→ 5,000円（軽減）
・1,000万円超～5,000万円までの契約　→20,000円（本則）→10,000円（軽減）
・5,000万円超～1億円までの契約　→60,000円（本則）→30,000（軽減）
売主と買主共に1通づつ作成すれば基本的に上記金額をそれぞれ負担します。
1通のみ作成し、売主が写しを保管する場合は上記金額を折半するのが通例です

譲渡所得税っていくら？

譲渡所得税は、不動産売却によって利益を得た場合に課税されます。
A、取得費（購入価格－減価償却費）
B、譲渡費用（仲介手数料、測量費、解体費、印紙代など）
不動産売却額－（A+B）＝譲渡所得となります。
その譲渡所得に所有期間（5年以上か5年超）によって税率を掛けます。
所有期間5年以下の場合→所得税、住民税、復興合わせて約40％
所有期間5年超の場合　→所得税、住民税、復興合わせて約20％

※ただし、マイホームなどは、居住用不動産の3,000万円控除等により大幅に税額が下がるか、ゼロになるケースも多いと思われます。

登録免許税＋司法書士費用っていくら？

一般的に売主が負担するものは、
①抵当権抹消登記（抵当権が登記されている場合）
②住所変更登記（登記簿と住所が違う場合）
不動産1筆あたり①1,000円②2,000円程度です。
司法書士費用が別途かかります。10,000～20,000円+実費費用
※相続登記が済んでいない場合、未登記物件などが含まれる場合は、契約前に登記を済ませる必要があり、高額になる場合もあります。

仲介手数料っていくら？

仲介手数料は、業法で上限が定められています。
200万円までの部分→売買価格の5％＋税
400万円までの部分→売買価格の4％＋税
400万円を超る部分→売買価格の3％＋税となります。
2,000万円の売買価格の場合の計算例
（200万×0.05）+{(400万-200万）×0.04}+{(2,000万-400万)×3％}＝660,000円（+消費税）で、726,000円となります。

販売力の差ってあるの？

売却の依頼を受けた業者が自社だけで完結させるつもりなら販売力の差はあるでしょう。俗にいう「両手取引」です。この手法に拘らなければ、販売力の差はありません。我が社の様な零細でも、大手でも、他社の力を借りて早く確実に売却しようと考えるときは、REINS（不動産流通機構）というシステムに登録して全国の不動産業者に情報を提供し、共同仲介という形で売却します。手数料等の負担は一切変わりありません。会社選びより担当者選びが重要です

物件が売れないし、連絡も無い

不動産売却を依頼した時に、媒介契約を結んでいるはずです。①「一般媒介契約」、②「専任媒介契約」、③「専属媒介契約」のいずれかです。②③は定期的な業務報告義務があります。万一、報告が無い場合は強く叱ってください！もし、その業者に不信感を持たれているようでしたら、上記契約が切れるタイミングで別の不動産業者に切り替えても構いません。信頼関係こそが一番大事です。

一括査定をしたら、各社の差が大きいけど

「不動産の一括査定」にはちょっとした闇があります。闇といっても詐欺とかではありません。構造的な欠陥のようなものです。お客様が一括査定依頼をすると、登録している業者に一斉に情報が飛びます。その情報料が高いのです。1万円～2万円。それだけの費用を負担して手に入れた情報ですから何とかモノにしたいと考えるのは当然ですよね。どうすれば、「自社を選んでもらえるか」と考えると、、、高い評価額をだしておけばお客様が喜びます。その値段で売れるかどうかは後回しです。中古車の買い取り査定とは全く違うのです。
中古車買い取り査定＝査定額で買い取ることを約束します。
不動産一括査定＝タダの評価です。このくらいで売り出してみましょう！の金額。
一括査定の評価書の金額で売れるとは、お考えにならない方が良いと思います。

査定を依頼したが、近隣で売り出し中の不動産より安いのだが、、、

不動産サイトに売り出し中として掲載されている物件の価格は、相場より高いものだと思ってください。考え方は簡単です。売れていないからそこに掲載されているのです。そして、売り出し価格と成約価格を比較すると、平均で10％以上成約価格の方が低いという統計もあるのです。立地が良く、相場通りの物件は多くの場合、一般の方の目に触れる事なく新しい所有者様のもとに売却されていると思ってください。