所有している土地がいくらになるか考えたことありますか？
現在住んでいる宅地の値段を気にしても仕方ありませんが、空き地や農地を持っていらっちゃる方はちょっと考えた事あるんではないでしょうか。
土地を売ったらいくらになるか！その時に参考にするのが、公示価格や近隣の取引事例、近隣の売出価格ですよね。でも、それらの価格と単純には並べられないんです。たとえば、
閑静な住宅地に、このような土地が2つありました。Aの土地は40坪、Bの土地は90坪です。Aの土地は最近、売却され坪25万円で売れました。Bの土地はいくらで売れるでしょう？
土地は隣同士だし、特に大きな条件の差も無さそうだから、坪あたり25万円×90坪＝2,250万円の計算式が成り立ちますが。
残念ながら、この計算式で出た答えでは売却できない可能性が高いです。
何故か！！
最初に重要なのは、「閑静な住宅地」と書かれていますよね。Aの土地の購入者もきっと住宅を建てるために購入したのでしょう。40坪で×25万円＝1,000万円です。ここに、注文住宅を2,500万円で建築すると総工費3,500万円です。一般的サラリーマンでもなんとか手の届く物件ですね。では、Bはどうか！
Bは、90坪もあります。坪25万円×90坪＝2,250万円。2,500円の注文住宅を建てると、4,750万円となり、購入できる人が、大幅に減ってしまいます。5,000万円近い金額を負担できる人は一定数居るとは思いますが、その場合でも①奥に長いこの土地の形状を選ぶのか！②市街地に近い高級マンションも選択肢に入る！の２つの理由でBの土地が選ばれない可能性が高いのです。閑静な住宅地ですから、事業用地としての買主も現れづらいでしょう。
次に、この土地を2つに分けて45坪にわけて売ればいいじゃん！！と考えます。
ところが、このBの土地の形状を良く見てください。間口に対して、奥行きが随分長いですね。
すると、左図のような分割方法を取らざるを得ません。俗にいう「旗竿地」になるのです。この場合、道路に直接面している濃い色の部分はA土地と同じ坪25万円で売れるでしょう。しかし、旗竿地はとかく敬遠されがちなうえ、道路からの「路地状の土地」の評価を、通常と同じ評価をしていいのか！という問題があります。結局、選ばれ辛い土地になっていまします。
そのうえ、この場合、開発業者が買取ったうえ、分筆、分割工事などを加えなければならず、Bの土地全体として坪単価は2～3割減額となってしまします。理不尽な話ですが、仕方ありません。
結局、不動産は売主ではなく、買主主導なんです。買主に選ばれなければ絶対に売れません。
今回のお話は、一例を挙げただけで全てがこの計算になるわけではありません。私個人としては旗竿地は、周辺環境や向きなどによっては住安いと思っていますが、多数の方が敬遠する傾向があるようです。ちょっと参考にしてみてください。
今日の【おはぎさん】の一枚です。
早々とこたつを出してしまいましたが、今日の最高気温は26度と全く要らない日でした。
でもこれから、一日一日と気温が下がります。気を付けましょう。
