ここ最近に受けた土地売却ご相談例を少し書いてみたいと思います。
なかなか一筋縄では売却できない案件が世の中にはあるものです。
接道が無い
『接道義務』って聞いたことありますか？
建物を建築するためには、その敷地が４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない！というルールです。これには例外もあるのですが、それを書き始めると長くなるので省略。
建物を建築する際に『建築確認申請』をするのですが、その際に当然、接道状況が問われます。しかし接道方法は、必ずしも自身名義の土地でなくても構わないのです。
例えば、自身の土地から接道していなくても、お隣さんの敷地の一部を借り受けて接道義務を果たすことも可能なのです。しかしこれも曲者で・・・建築当時は良好な関係で将来の事も互いに心配をしていなかったとしても、所有者が変わり、状況が変わり、土地の借り受け契約もあやふやになってしまっていたら。。。
現にこんな問題が発生してしまった方からの売却のご相談を受けましたが、『現状のままではマトモナ値段では売れません』と言わざるを得ない状況です。隣地数件の方や、市などと協議を進めましたが、今のところ良い方向には進んでいません。今後も隣地の方々との協議を進めていきますが、良い解決が出来ると良いのですが。
接道が怪しい（境界がはっきりしない）
上の接道義務の話とほぼ同じなのですが、俗にいう『旗竿地』の竿の部分が２ｍ確保できているのか怪しい物件！これも多いのです。
境界杭（鋲）が無い、測量図も無い、現状を測っても２ｍ未満！
これが困ります。不動産屋として土地を売りだす際に、『建物を建てられるか、建てられないかよくわかりません』と売り出すわけにはいきませんし、そもそも建てられるかどうかで価格が全く違ってきます。
お隣さんに『境界の位置』の認識を確認してみても、おおよそ解決することはありません。土地家屋調査士による境界確定測量をして頂くように説得をしますが、境界確定測量をしたとしても、依頼主様のご希望通りの結果になるとは限りませんし、あらたな境界争いが発生してしまう可能性すらあります。当然費用も掛かります。費用を払ったのにも関わらず良い結果に結びつかない可能性もあるのです。
たった数センチの違いで下手をすると『死に地』とまでは言いませんが、極めて評価の低い土地になってしまうんです。これも簡単に処理できる問題では無いので、これから不動産屋としてやっていく間、悩み続けるんでしょうねぇ。
他にもいろいろあるのですが、今回はここまで。
折を見ていろいろなご相談事について書いていきたいと思います。
