ある日、ふとしたきっかけで他の不動産会社さんのGoogle口コミを見ていました。
全体的には評価はソコソコで★3～4が並んでいたのですが、その中にひとつ★1の厳しいコメントが。
内容は――
「価格に関係なく一律の手数料は納得いかない」というものでした。
想像するに恐らく、その不動産屋さんの扱う物件の属性を考えると・・・
郊外のリゾート物件（別荘地）などを安く買ったが、33万円（税込み）の手数料を請求されたんだな！（憶測です）と。
確かにそのお気持ちはわかります。
「安い物件を買うのに、なんでそんなにかかるの？」と思うのは自然なことです。でも、実はその“価格に関係ない”部分に、不動産屋としての辛いところがあるんです＞＜。
ご存じの方も多いかもしれませんが、不動産の仲介手数料には上限が決められており、「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が良く知られた一般的な計算式です。
正確な表に表すと以下のようになります
200万円以下の部分＝5％
400万円以下の部分＝4％
400万円を超える部分＝3％
最後に消費税を加算します。
たとえば3,000万円の家を扱ったときの仲介手数料上限は約1,056,000円です。一方、500万円の土地だと231,000万円になります。
私の過去最安値の取引では、80万円の土地がありました。まともに計算した場合、200万円以下は5％ですから・・・40,000円+消費税ということになります。4万円はチョットキビシイ！とご理解頂けると思います。
実際のところ、80万円の土地を扱うのも、3,000万円の家を扱うのも、仕事の手間は全く変わりません。調査、契約書類の作成、登記の確認、役所との折衝、隣地との境界の確認、買主との交渉…。むしろ、古い空き家や田舎の土地の場合は、問題が多くて時間もかかります。
たとえば、「隣地との境界があいまい」「排水の行き先が不明」「建物が未登記」「雨漏りや傾き」など…。
ひとつひとつ確認していかないと、あとでトラブルになります。役所に何度も足を運んで書類を確認したり、土地家屋調査士や司法書士、金融機関と調整したり、ときには現場の草刈りや残置物の処分まで手配しなければならない。正直、利益を考えると「割に合わない」と感じる業者さんも多いと思います。
でも、だからといって「安い物件は扱いません」となると、古い家や空き家がそのまま放置され、地域全体の景観や治安にも悪影響が出ます。
それを防ぐために設けられたのが、国土交通省の「低廉な空家等の売買等の媒介報酬の特例」です。
これは、800万円以下の物件については、“800万円の物件と同じ手数料を頂いてもよい”というルールです。
つまり、仮に500万円の土地でも、手数料は「800万円×3％＋6万円」という計算でOKということです。
※【8,000,000×3％+60,000に消費税10％を加えると・・・330,000円となります。】
それによって、不動産業者が低価格物件も敬遠せず、地域の空き家や古家の流通が進むように配慮されています。
もちろん、この特例をケースによって使わない会社もあります。「実費に見合った範囲で」と柔軟に対応している業者も多いです。
ですが、特例を適用している会社を一方的に“儲け主義”と決めつけてしまうのは、少し酷かもしれません。
正直に言えば、地方の不動産会社は、何百万円という安価な物件を扱うことが多く、1件売れても利益がほんのわずかです。そこに広告費・現地調査・交通費・人件費をかけたら、実質赤字になることも少なくありません。
それでも「地域の空き家を減らしたい」「困っている人を助けたい」という思いで、コツコツと対応している業者もたくさんあります。
口コミの★1を見て、少し切ない気持ちになりました。おそらくその業者さんも、不誠実な対応をしたわけではなく、制度に則って正しく説明しただけだったのだと思います。
でも、お客様から見れば「高い」と感じる。このギャップの根源は私たちの説明不足なのかもしれません。
不動産の世界は、見えない部分に手間と時間がかかります。その裏側を少しでも知ってもらえたら、「一律の手数料」にも、ちゃんとした理由があることを理解していただけると思います。
私たちも、ただ「制度だから」と押しつけるのではなく、どういう仕組みで、なぜそうなっているのかを、できるだけ丁寧に伝えていきたいと思っています。
