不動産は「ちょうど良い」ことが大事でお話した大きな土地の評価のお話です。
住宅地に右のようなABC３つの土地があります。
A土地＝40坪 、B土地＝90坪 、C土地＝200坪
Aの土地が最近坪25万円（総額1,000万円）で売れました。
B土地、C土地はいくら位で売れるでしょう？
A土地とB土地の関係は前回書いています。買える人が少ない、そんなに大きな土地が要らない、2区画に分け辛い、路地状地が出来てしまう、などの理由で単価は大きく下がりますというお話でした。
では、もっと大きなC土地の場合は？どうなるのでしょうか！
答えは同じで、単価は下がります。
売却後の構想はこんな感じが一般的でしょうか。
Bは、旗竿地をつくる事によって2分割しました。
Cは、4つに分けなければ大きすぎます。4つに分けると奥の2つは接道を満たさなくなりますから、私道を取り付けます。私道は私有地とはいえ、通路としか使えない土地ですから当然、評価的にはゼロに等しいと考えましょう。
奥まった土地は、当然ながら前の土地より評価は下がる上、ゼロ評価の土地まで出現してしまします。そして、造成工事費、ライフラインの引込工事、測量費、登記費などAやBと比べても大きな開発費が掛かってしまいます。結局のところ、住宅地においては、一般に面積が大きくなればなるほど土地の単価は下がっていくのです。これを「面大減価」と言っているんですね。
売れ頃価格は決まっています。地方都市では50坪以下で1,200万円程度でしょうか。広い土地に売れ頃の区画がいくつ作れるか！で売値の総額が出てしまします。あとは、全ての諸経費と適正利益を差し引いた額が仕入れ値となるのです。
重要なのは1区画の”総額”であり、単価はそれに従属したものなんですね。一般的には、「この地域の単価は〇〇万円だから。。。」と計算しがちですが、それは、売れ頃価格の土地の”総額を坪数で割った”だけの事なんです。あくまで 総額ありき という事ですね。
がっかりしてしまう方も居るかもしれませんが、開発にも随分とお金かかります。ましてや、売れ残りなんていうリスクも背負いますので、開発業者の利益もそれなりです。不動産屋のポジショントークのようなお話でしたが、多少の参考になればと思います。
ところで、前から書いています、イエヒメアリ。
すっかり出てこなくなったのですが、退治出来た気がしません。そもそも毒エサ食べてるところ見ていませんから。単に寒くなって断熱材の裏にでも引っ込んでいるんでしょうか！イエヒメアリとの戦いは、来年の夏に持ち越しかもしれません。
